Revenus fonciers : les nouvelles règles d’imposition à compter de 2006

samedi 11 février 2006

Auteur : Martine DENOUNE

Source : Les Echos Le 10-02-2006

S’ils ne sont pas au régime micro-foncier, les bailleurs peuvent désormais déduire davantage de charges de leurs revenus locatifs. Mais, dans certains cas, leur base imposable aux prélèvements sociaux augmente.

Du nouveau pour les propriétaires-bailleurs à compter de l’imposition des revenus fonciers perçus en 2006 et imposables en 2007. Certes la déduction forfaire de 14 % appliquée sur les revenus locatifs est supprimée. Mais en contrepartie, la liste des charges charges déductibles est augmentée. Désormais elle comprend les postes suivants :

 les frais de procédure : les honoraires d’avocats, d’experts ...,
 les rémunérations, honoraires et commissions versés à des tiers pour la gestion du bien loué : honoraires versés à un administrateur de biens ou à un syndic de copropriété notamment, ainsi que les rémunérations versées en contrepartie des prestations fournies par une agence immobilière, les commissions et honoraires versées pour la rédaction d’un bail, la tenue de la comptabilité ...
 les frais de gérance : les rémunérations versées à un gérant et/ou un syndic de copropriété ;
 les primes d’assurance : au titre du propriétaire non occupant, des loyers impayés ...
 la rémunération des gardes et concierges ;
 un forfait de 20 ? par local destiné à couvrir les petits frais divers comme ceux de téléphone ...

« Auparavant, la déduction de 14 % représentait, les postes suivants : l’amortissement,les primes d’assurances hors loyers impayés, les frais de procédure, les frais de gestion c’est-à-dire commissions et honoraires versés à des tiers pour la recherche du locataire, la rédaction du bail, la tenue de la comptabilité , les petits frais divers : téléphone, correspondance » explique Nathalie Ezerzer du service juridique à la FNAIM (fédération nationale de l’immobiliers). En revanche, les frais de gérance constitués par les rémunérations du gérant, du syndic de copropriété et des concierges étaient déjà déductibles pour leur montant réel.

« Dorénavant, il n’y a plus de distinction entre les frais de gérance et ceux de gestion, qui deviennent eux aussi, déductibles pour leur montant réel » poursuit Nathalie Ezerzer. Au final, à compter de cette année, les bailleurs peuvent donc déduire davantage de charges locatives. Et par voie de conséquence, alléger quel que peu l’imposition de leurs revenus locatifs.

Un bémol toutefois : lorsque les bailleurs soumis au régime réel disposent de peu de charges déductibles, en l’occurence lorsque leurs charges représentent moins de 14% des loyers, leur revenu net foncier progresse. Ils sont donc perdants par rapport à abattement de 14% en vigueur jusqu’à fin 2005. Et surtout l’assiette des prélèvements sociaux constituée par le fameux revenu net foncier augmente elle-aussi. D’où une hausse des prélèvements sociaux (CSG, CRDS et PS), qui n’est pas compensée par la suppression de la contribution sur les revenus locatifs au taux de 2,5 %, pour les bailleurs détenant des immeubles achevés depuis moins quinze ans, au 1er janvier 2006.